Hợp tác cùng Hưng Khang Land để phát triển dự án bất động sản hiệu quả, minh bạch. Chúng tôi kết nối nhà đầu tư, khách hàng, đối tác chiến lược với cơ hội sinh lời bền vững, pháp lý rõ ràng, dịch vụ chuyên nghiệp và giải pháp tối ưu.
Đất 5×20m, 5×30m, 5×40m
xây được bao nhiêu phòng trọ?
Mô phỏng 1 tầng & 2 tầng
Lô đất ngang 5m khá phổ biến,
nhưng số phòng không thể tính bằng
diện tích đất chia diện tích phòng.
Còn phải chừa sân xe,
hành lang,
cầu thang,
kỹ thuật,
lối thoát
và các khoảng không theo hồ sơ xây dựng.
Quan trọng:
Các con số phòng trong bài là
mô phỏng mặt bằng sơ bộ.
Số phòng được phép xây thực tế
phải căn cứ
mục đích sử dụng đất,
quy hoạch,
mật độ xây dựng,
khoảng lùi,
chiều cao,
chỗ để xe,
PCCC
và hồ sơ thiết kế được phê duyệt.
1. Đất ngang 5m thường bố trí phòng kiểu nào?
Với lô đất hẹp và dài,
một phương án thường được
mô phỏng
là:
🏍️ Sân trước
Dành cho xe,
cổng
và khoảng tiếp cận.
🚪 Một dãy phòng
Các phòng chạy dọc chiều dài đất.
🚶 Hành lang bên
Chừa lối đi dọc dãy phòng.
Ví dụ mô phỏng:
5m ngang
≈ 3,6–3,8m chiều ngang phòng
+ khoảng 1,2–1,4m hành lang.
Đây chỉ là
bài toán bố trí sơ bộ,
không phải kích thước bắt buộc.
5×20
Đất 5×20m xây được bao nhiêu phòng trọ?
100M² ĐẤT
Giả sử mô phỏng:
Sân trước khoảng 3m.
Phần cuối chừa khoảng 1m kỹ thuật/thông thoáng.
Mỗi module phòng theo chiều dài khoảng 5m.
Sân trước
Phòng 1
Phòng 2
Phòng 3
Sau
Hành lang dọc bên hông
Mô phỏng 1 tầng:
khoảng
3 phòng.
Mô phỏng 2 tầng:
không nên tự nhân thành 6 phòng
mà chưa trừ cầu thang,
chỗ xe
và giao thông chung.
5×30
Đất 5×30m xây được bao nhiêu phòng trọ?
150M² ĐẤT
Với cùng mô hình sơ bộ:
Sân trước khoảng 3m.
Phần sau khoảng 1m.
Chiều dài còn lại khoảng 26m.
Module phòng khoảng 5m.
Sân
P1
P2
P3
P4
P5
Sau
Hành lang dọc
Mô phỏng 1 tầng:
khoảng
5 phòng.
Đây là kích thước khá thú vị
để nghiên cứu mô hình
5 phòng một tầng
hoặc công trình 2 tầng,
nhưng tầng trên phải bố trí
cầu thang
và các không gian chung phù hợp.
5×40
Đất 5×40m xây được bao nhiêu phòng trọ?
200M² ĐẤT
Nếu vẫn dùng giả định:
Sân trước 3m.
Khoảng sau 1m.
Module mỗi phòng dài khoảng 5m.
Sân
P1
P2
P3
P4
P5
P6
P7
Sau
Hành lang dọc
Mô phỏng 1 tầng:
khoảng
7 phòng.
Tuy nhiên,
với 7 phòng trở lên
vấn đề sân xe,
thoát nạn
và khu kỹ thuật
càng đáng cân nhắc.
2. So sánh 5×20 – 5×30 – 5×40
Kích thước đất
Diện tích
Phòng/tầng mô phỏng
Hai tầng lý thuyết*
Điểm cần lưu ý
5×20m
100m²
Khoảng 3
Không lấy 3×2 làm số chắc chắn
Sân xe khá hạn chế
5×30m
150m²
Khoảng 5
Cần trừ cầu thang và phần chung
Cân bằng hơn về chiều dài
5×40m
200m²
Khoảng 7
Cần thiết kế giao thông kỹ hơn
Nhiều phòng hơn nhưng tăng áp lực sân xe
* Con số mô phỏng,
không phải mật độ hoặc số căn được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
3. Nếu xây 2 tầng thì có thể nhân đôi số phòng?
Không nên tính đơn giản như vậy.
🪜 Cầu thang
Chiếm diện tích mà tầng 1
có thể dùng làm phòng.
🏍️ Chỗ xe
Số người thuê tăng
nhưng đất đậu xe không tăng.
🔥 PCCC
Công trình nhiều tầng
có yêu cầu an toàn cao hơn.
Đối với nhà ở của cá nhân
từ
2 tầng trở lên
và dưới 20 căn hộ cho thuê,
quy định hiện hành yêu cầu hồ sơ thiết kế
thể hiện rõ
số căn,
diện tích,
chỗ để xe
và phần sử dụng chung.
4. Mô phỏng 5×30m xây 2 tầng
Ví dụ,
thay vì lấy ngay:
5 phòng/tầng × 2 tầng
=
10 phòng chắc chắn
hãy tính:
Sân xe
Cầu thang
P1
P2
P3
P4
Tầng 1 cần giao thông + kỹ thuật
Thang
P5
P6
P7
P8
Tầng 2
Một bản vẽ thực tế có thể ra
8,
9,
10 phòng
hoặc con số khác.
Điều quyết định là
bản vẽ tuân thủ điều kiện của chính thửa đất,
không phải phép nhân toán học.
5. Máy tính số phòng trọ trên đất ngang 5m
Nhập chiều dài đất và các khoảng muốn chừa.
Calculator dùng
module chiều dài phòng
để tính số phòng lý thuyết theo một dãy.
Chiều dài còn lại
0 m
Ngang phòng còn lại
0 m
Phòng tầng 1 mô phỏng
0 phòng
Phòng tầng trên mô phỏng
0 phòng
Tổng số phòng lý thuyết
0 phòng
Diện tích mỗi module phòng
0 m²
Calculator không tính:
mật độ xây dựng,
chỉ giới,
khoảng lùi bắt buộc,
giếng trời,
kết cấu,
PCCC chi tiết,
bể nước,
khu kỹ thuật,
chỗ để xe theo hồ sơ,
quy hoạch
và các yêu cầu riêng của thửa đất.
Vì vậy kết quả chỉ dùng
để sàng lọc mặt bằng ban đầu.
6. Sai lầm lớn: đủ chỗ phòng nhưng thiếu chỗ xe
Ví dụ dãy 10 phòng,
nếu mỗi phòng có 1–2 xe máy
thì lượng xe có thể lớn hơn nhiều
so với hình dung khi mới vẽ mặt bằng.
3 phòng
Áp lực sân xe tương đối thấp hơn.
8–10 phòng
Cần tính rõ khu để xe ngay trên bản vẽ.
Nhiều tầng
Số phòng tăng nhanh hơn diện tích sân.
Đừng thiết kế toàn bộ chiều dài thành phòng
rồi để người thuê
đậu xe kín lối thoát.
7. Đất 5×38m thì sao?
Nếu lô đất dài
38m,
có thể dùng calculator phía trên:
Chiều ngang: 5m.
Chiều dài: 38m.
Sân trước: nhập theo nhu cầu.
Khoảng sau: nhập theo phương án.
Module phòng: khoảng 5m để mô phỏng ban đầu.
Đây là kích thước khá gần
những lô đất ngang 5m dài khoảng 38m
thường thấy trong sản phẩm thực tế,
nên bài này có thể dùng để sàng lọc nhanh
trước khi thuê kiến trúc sư lên bản vẽ.
8. Năm 2026 xin phép xây dựng cần lưu ý gì?
Luật Xây dựng mới có hiệu lực từ
01/07/2026
tiếp tục quản lý công trình thông qua
thủ tục xây dựng phù hợp với
quy hoạch và mục đích sử dụng đất.
Theo Nghị quyết 66.18/2026/NQ-CP,
thời hạn giải quyết thủ tục cấp
hoặc điều chỉnh giấy phép xây dựng
được rút xuống
10 ngày làm việc
kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ
đối với trường hợp thuộc diện cấp phép.
Thời gian giải quyết 10 ngày
không có nghĩa
mọi thửa đất đều được cấp phép
hoặc hồ sơ nào cũng hoàn thành trong 10 ngày.
Hồ sơ trước hết phải
đầy đủ và đáp ứng yêu cầu pháp luật.
9. Nếu xây 2 tầng dưới 20 phòng thì sao?
Đối với cá nhân xây dựng nhà ở
từ 2 tầng trở lên
và dưới 20 căn hộ để cho thuê,
quy định hiện hành yêu cầu:
Có lô ngang 5m và muốn biết bố trí được bao nhiêu phòng?
Gửi Hưng Khang Land
kích thước thửa đất,
vị trí,
đường,
mục đích sử dụng đất
và số tầng dự kiến.
Bên mình hỗ trợ lọc bước đầu
về vị trí,
pháp lý,
khả năng khai thác
và các yếu tố cần kiểm tra
trước khi thuê đơn vị thiết kế.
Với một mô hình sơ bộ gồm sân trước,
khoảng sau,
một dãy phòng
và hành lang bên,
có thể mô phỏng khoảng 3 phòng một tầng.
Số thực tế phải căn cứ thiết kế và hồ sơ xây dựng.
Đất 5×30m xây được 10 phòng không?
Nếu chỉ lấy 5 phòng một tầng nhân hai tầng
thì ra 10 phòng về toán học.
Tuy nhiên công trình thực tế còn phải dành diện tích cho
cầu thang,
chỗ xe,
phần dùng chung,
thoát nạn
và kỹ thuật,
nên không thể khẳng định 10 phòng trước khi có thiết kế.
Đất 5×40m xây được bao nhiêu phòng?
Theo mô phỏng một dãy phòng,
sân trước khoảng 3m,
phần sau khoảng 1m
và module phòng dài khoảng 5m,
có thể bố trí khoảng 7 phòng một tầng.
Đây không phải số phòng được cấp phép.
Xây hai tầng có được nhân đôi số phòng không?
Không nên tính như vậy.
Tầng một còn phải bố trí cầu thang,
chỗ xe,
khu kỹ thuật
và không gian chung,
trong khi công trình nhiều tầng có thêm yêu cầu về xây dựng và PCCC.
Đất 5×38m có phù hợp làm phòng trọ không?
Có thể nghiên cứu,
nhưng cần kiểm tra đường,
loại đất,
quy hoạch,
phần diện tích được xây,
chỗ xe,
nhu cầu thuê
và giá đất trước khi đánh giá hiệu quả.
Miễn trừ:
Các mặt bằng và số phòng trong bài
chỉ là mô phỏng sơ bộ để đánh giá
khả năng khai thác một lô đất.
Không sử dụng các con số này
thay cho bản vẽ kiến trúc,
thiết kế kết cấu,
PCCC,
giấy phép xây dựng
hoặc ý kiến của cơ quan có thẩm quyền.
