Hợp tác cùng Hưng Khang Land để phát triển dự án bất động sản hiệu quả, minh bạch. Chúng tôi kết nối nhà đầu tư, khách hàng, đối tác chiến lược với cơ hội sinh lời bền vững, pháp lý rõ ràng, dịch vụ chuyên nghiệp và giải pháp tối ưu.
Đất 5×30m xây 2 tầng 8–10 phòng trọ:
Cần bao nhiêu vốn, doanh thu bao nhiêu, hoàn vốn mấy năm?
Một lô đất 5×30m có 150m²,
nhưng không thể dùng toàn bộ diện tích để chia phòng.
Phải chừa sân xe,
cầu thang,
hành lang,
kỹ thuật
và lối thoát.
Bài này mô phỏng hai phương án:
8 phòng và 10 phòng,
sau đó tính vốn,
doanh thu,
dòng tiền
và thời gian hoàn vốn.
Điểm quan trọng:
8 hoặc 10 phòng trong bài
là phương án tài chính sơ bộ.
Số phòng được xây thực tế
phải căn cứ
quy hoạch,
mục đích sử dụng đất,
thiết kế,
giấy phép,
chỗ để xe,
phần dùng chung
và PCCC.
1. Đất 5×30m không có nghĩa có 150m² để chia phòng
Giả sử mô phỏng:
Sân trước khoảng 5m.
Khoảng sau khoảng 1m.
Có hành lang.
Có cầu thang.
Có phần kỹ thuật.
150m² đất
− sân
− phần sau
− giao thông
− cầu thang
− kỹ thuật
=
diện tích khai thác thực tế
2. Hai phương án mô phỏng: 8 phòng và 10 phòng
Phương án A – 8 phòng
4 phòng tầng 1
+
4 phòng tầng 2.
Ưu tiên:
sân xe rộng hơn,
phòng rộng hơn
hoặc giao thông thoải mái hơn.
Phương án B – 10 phòng
Khoảng 4–5 phòng mỗi tầng,
tùy cách bố trí.
Ưu tiên:
tăng số phòng
nhưng áp lực sân xe,
cầu thang
và phần chung lớn hơn.
Không nên
Lấy 5 phòng/tầng × 2
rồi xem 10 phòng
là con số chắc chắn được phép xây.
3. Mô phỏng mặt bằng 8 phòng
SÂN XE
CẦU THANG
P1
P2
HÀNH LANG
P3
P4
KỸ THUẬT
PHẦN CHUNG
THOÁNG
Tầng 2 có thể bố trí thêm khoảng 4 phòng
theo mô phỏng,
nhưng phải dựa vào thiết kế thật.
4. Mô phỏng 10 phòng có gì khác?
Khi tăng từ 8 lên 10 phòng:
Yếu tố
8 phòng
10 phòng
Số người thuê
Thấp hơn
Có thể cao hơn
Số xe
Ít áp lực hơn
Cần sân lớn hơn
Diện tích phòng
Có thể rộng hơn
Có thể phải nhỏ hơn
Doanh thu tối đa
Thấp hơn
Cao hơn
Chi phí xây
Thấp hơn
Có thể cao hơn
Biên an toàn
Dễ bố trí hơn
Phải tính kỹ hơn
5. Đất 5×30 xây 8–10 phòng cần bao nhiêu vốn?
Không nên chốt một số tiền cố định
nếu chưa có:
Bản vẽ.
Diện tích xây dựng tính giá.
Đơn giá nhà thầu.
Tiêu chuẩn hoàn thiện.
Nội thất.
PCCC.
Điện nước.
Công thức:
Vốn xây =
Diện tích xây tính tiền
× đơn giá xây
+
nội thất
+
điện nước
+
PCCC/hồ sơ
+
dự phòng
6. Doanh thu 8 phòng và 10 phòng khác nhau bao nhiêu?
Giả sử chỉ để minh họa:
Kịch bản
Số phòng
Giá thuê
Lấp đầy
Doanh thu hiệu dụng
A
8
2 triệu
85%
13,6 triệu/tháng
B
10
2 triệu
85%
17 triệu/tháng
C
10
2 triệu
70%
14 triệu/tháng
10 phòng nhưng lấp đầy 70%
có thể chỉ tạo doanh thu gần tương đương
8 phòng có tỷ lệ thuê tốt hơn.
Vì vậy:
nhiều phòng hơn chưa chắc hiệu quả hơn.
7. Máy tính case study 5×30m
Chi phí xây cơ bản0 đồng
Tổng vốn xây sau dự phòng0 đồng
Tổng vốn gồm đất0 đồng
Doanh thu hiệu dụng/tháng0 đồng
Dòng tiền ròng/tháng0 đồng
Dòng tiền ròng/năm0 đồng
Lợi suất mô phỏng0%
Thời gian hoàn vốn—
8. Tính hoàn vốn đúng cách
Thời gian hoàn vốn =
Tổng vốn / Dòng tiền ròng năm
Nhưng phải xác định rõ
tổng vốn
là:
Chỉ phần xây
Phù hợp nếu đất đã có từ trước.
Đất + xây
Phù hợp nếu mua đất chỉ để làm dãy trọ.
Đất + xây + chi phí vốn
Phù hợp nếu có khoản vay đáng kể.
9. Nếu lấp đầy chỉ còn 70% thì sao?
Với 10 phòng,
giá 2 triệu/phòng:
Lấp đầy
Phòng tương đương
Doanh thu/tháng
95%
9,5 phòng
19 triệu
85%
8,5 phòng
17 triệu
70%
7 phòng
14 triệu
Nếu dự án chỉ hiệu quả
ở mức 95–100% kín phòng,
biên an toàn thấp.
Nên chạy case
70%
trước khi quyết định mua đất.
10. 8 phòng hay 10 phòng?
Không có phương án phù hợp cho mọi lô.
Mục tiêu
Hướng nên khảo sát
Phòng rộng hơn
8 phòng
Sân xe thoáng hơn
8 phòng
Tăng doanh thu tối đa
10 phòng nếu thiết kế cho phép
Khách gia đình nhỏ
Có thể ưu tiên ít phòng hơn
Khách lao động độc thân
Có thể nghiên cứu nhiều phòng hơn
11. Pháp lý cần kiểm tra trước khi làm case 2 tầng
Loại đất.
Quy hoạch.
Khả năng xây dựng.
Giấy phép nếu thuộc diện phải có.
Số căn trong hồ sơ thiết kế.
Diện tích từng căn.
Chỗ để xe.
Diện tích sử dụng chung.
Lối thoát.
Yêu cầu PCCC.
Đối với nhà ở từ 2 tầng trở lên
và dưới 20 căn hộ cho thuê,
pháp luật hiện hành yêu cầu
đáp ứng điều kiện xây dựng
và PCCC,
đồng thời thiết kế phải thể hiện
số căn,
diện tích,
chỗ để xe
và phần sử dụng chung.
12. Đừng mua đất rồi mới thử tính dòng tiền
Trình tự hợp lý hơn:
Khảo sát giá thuê.
Ước tính số phòng hợp lý.
Ước tính sân xe.
Lấy báo giá xây.
Tính lấp đầy 70–85%.
Tính dòng tiền ròng.
Tính giá đất tối đa có thể chấp nhận.
Sau đó mới chọn lô.
Cách này giúp đảo bài toán:
Không hỏi “lô này xây được bao nhiêu phòng?” trước.
Hãy hỏi:
“với dòng tiền kỳ vọng này,
tôi có thể trả tối đa bao nhiêu cho đất?”
Gửi Hưng Khang Land
vị trí,
kích thước đất,
giá mua,
số tầng dự kiến
và mức giá thuê khu vực.
Bên mình hỗ trợ lọc bước đầu
về vị trí,
pháp lý,
bài toán mặt bằng
và dòng tiền
trước khi bạn thuê đơn vị thiết kế chính thức.
Có thể mô phỏng phương án 10 phòng,
nhưng không thể khẳng định trước khi có thiết kế phù hợp
với quy hoạch,
mục đích sử dụng đất,
chỗ để xe,
cầu thang,
phần dùng chung
và PCCC.
8 phòng hay 10 phòng hiệu quả hơn?
Phụ thuộc giá thuê,
diện tích phòng,
tỷ lệ lấp đầy,
chi phí xây
và nhu cầu khách thuê.
10 phòng có doanh thu tối đa cao hơn
nhưng cũng tạo áp lực sân xe và chi phí lớn hơn.
10 phòng giá 2 triệu thu được bao nhiêu?
Nếu 100% kín phòng,
doanh thu lý thuyết là 20 triệu đồng/tháng.
Nếu lấp đầy 85%,
doanh thu hiệu dụng khoảng 17 triệu đồng/tháng
trước chi phí vận hành.
Nên tính hoàn vốn cả tiền đất không?
Nếu mua đất chỉ để làm dự án trọ,
nên tính cả giá đất khi đánh giá hiệu quả toàn bộ vốn.
Nếu đã sở hữu đất từ trước,
có thể phân tích thêm riêng hiệu quả của phần vốn xây dựng.
Có nên mua đất trước rồi mới tính số phòng?
Không nên nếu mục tiêu chính là khai thác cho thuê.
Nên khảo sát giá thuê,
mô phỏng số phòng,
chi phí xây
và dòng tiền trước,
sau đó mới xác định mức giá đất phù hợp.
Miễn trừ:
Các con số 8 phòng,
10 phòng,
giá thuê 2 triệu
và tỷ lệ lấp đầy
chỉ dùng cho mô phỏng tài chính.
Thiết kế,
chi phí xây dựng,
giá thuê
và số phòng thực tế
phải được kiểm tra theo
thửa đất,
thị trường
và hồ sơ pháp lý cụ thể.
